Fim dos incentivos de ICMS coloca operações em dúvida

O estoque de galpões em regiões com incentivos mais que dobrou desde 2019, atingindo 11,4 milhões de m²; empresas já reavaliam contratos diante do fim dos benefícios com a reforma tributária.

O mercado de imóveis industriais e logísticos nas áreas brasileiras que usufruem de regimes especiais de ICMS viu seu tamanho aumentar mais do que o dobro desde 2019, alcançando 11,4 milhões de metros quadrados (m²) instalados, comparado a 5,5 milhões de m² há sete anos. Esse crescimento de 109% é um indicativo claro do impacto que esses incentivos fiscais tiveram na atração de investimentos e operações logísticas.

A oferta continua a crescer, com outras 11,3 milhões de m² em obras e projetos já previstos nas mesmas áreas, quase igualando o estoque atual. No Estado de São Paulo, por exemplo, o crescimento do estoque foi de 55%, atingindo 22,5 milhões de m², evidenciando que a maior parte da evolução ocorreu em um período em que os incentivos fiscais eram um forte atrativo para o setor de atacado, distribuição e comércio eletrônico.

Contudo, este cenário está em transformação. A partir de 2029, os benefícios começarão a ser reduzidos e serão completamente eliminados em 2033, como parte da reforma tributária. Isso levanta a questão sobre quantos dos projetos em andamento conseguirão se adaptar a um novo contexto sem os incentivos tributários.

Em São Paulo, 10 milhões de m² estão em desenvolvimento, representando 44% do estoque atual. A absorção líquida do mercado para 2026 demonstrou que São Paulo é um líder, absorvendo 65% do total, enquanto outras regiões beneficiadas somaram 502,5 mil m². Para Mariana Hanania, da Newmark Brasil, essa mudança é significativa: “Com o imposto sendo cobrado no destino, a origem da nota fiscal perde relevância e a decisão se torna mais técnica e logística.”

Os critérios que agora precisam ser considerados incluem a proximidade dos centros consumidores, o custo do frete e a infraestrutura dos galpões. Essa reavaliação não afeta apenas as empresas, mas também pode redefinir a mobilidade urbana, uma vez que a localização e a eficiência logística têm um papel direto na velocidade e no custo das entregas.

Regiões como Minas Gerais detêm o maior estoque de galpões entre as analisadas, com 3,3 milhões de m². A crescente oferta em locais como o litoral norte de Santa Catarina, com 2,6 milhões de m², reflete não apenas um aumento na capacidade logística, mas também uma potencial melhoria nas condições de transporte e mobilidade das mercadorias. Isso é essencial para motoristas e empresas do setor, pois a eficiência no transporte impacta diretamente em custos e prazos de entrega.

A retirada de benefícios fiscais, embora possa afetar a decisão de localização, impacta também a forma como os motoristas atuam nas regiões. Mudanças na tributação exigem um redesenho nas operações logísticas e transporte, o que pode exigir maior integração entre empresas e motoboys, aumentando a fluidez nas entregas e melhorando a mobilidade nas cidades.

O estudo realizado pela Newmark não deve ser visto como uma previsão de queda na demanda, mas como uma oportunidade de reavaliar a estrutura logística das operações. Para Mariana, essa fase de transição pode resultar na transformação das vantagens fiscais previamente conquistadas em vantagens operacionais, uma mudança que requer atenção imediata.

À medida que as empresas analisam seus contratos de locação e reavaliam seus posicionamentos no mercado, a proximidade dos centros de consumo e a qualidade da infraestrutura se tornam critérios decisivos. Regiões como Jundiaí, Campinas e Sorocaba despontam como alternativas logísticas viáveis, oferecendo acesso rápido a um mercado consumidor cada vez mais exigente.

As operações de “last mile” também ganham destaque, onde a proximidade do consumidor pode resultar em economias significativas, tanto em tempo quanto em custos de entrega. Isso afeta diretamente os motoristas que dependem de entregas rápidas e eficientes para atender à demanda crescente das cidades. Com a nova realidade, o entendimento de como cada setor impacta a mobilidade urbana se torna crítico.

Em suma, o fim dos incentivos fiscais à luz da reforma tributária representa tanto um desafio quanto uma oportunidade. Enquanto motiva a reavaliação das estratégias empresariais, também poderá remodelar a mobilidade urbana e a eficiência nas operações logísticas. A adaptação será a chave, não apenas para as empresas, mas para todos os que dependem do fluxo contínuo de mercadorias, incluindo os motoristas, que desempenham um papel vital nesse ecossistema.