Mercado logístico brasileiro: 2025 promissor e demanda por FIIs em 2026.

Mercado Logístico Brasileiro: Perspectivas e Impactos para Motoristas e Mobilidade

O mercado logístico brasileiro, focado em real estate logístico e industrial, encerrou 2025 em um dos ciclos mais aquecidos da última década. Esse movimento foi impulsionado pela expansão das compras online, pelo avanço dos operadores logísticos e pela crescente demanda por prazos de entrega mais curtos. O estoque total nacional alcançou 43,7 milhões de metros quadrados, enquanto a taxa de vacância caiu para um mínimo histórico de 7,3%, evidenciando uma forte absorção em meio a uma oferta ainda limitada.

Esse ambiente estimulou a valorização dos ativos e o desempenho dos fundos imobiliários do setor. Em 2025, as cotas dos fundos imobiliários (FIIs) logísticos registraram uma valorização média significativa de 30%. A combinação de baixa vacância, contratos de longo prazo e maior previsibilidade de receitas fez com que o setor se tornasse uma alternativa defensiva para investidores em um cenário econômico desafiador.

A dinâmica de ocupação reforça o papel crucial do e-commerce e da logística integrada. Somente em 2025, esses segmentos representaram 64% da Área Bruta Locável (ABL) locada no país. A expectativa é que essa tendência continue, com o e-commerce projetado para crescer 10% em faturamento e os operadores logísticos de terceiros (3PLs) se expandindo cerca de 4,3%. Essa evolução reflete a consolidação das compras online e a necessidade de tempos de entrega mais ágeis.

Um aspecto central nesse contexto é a logística de last mile, especialmente em áreas próximas ao centro das grandes cidades, como São Paulo. Estas regiões observam uma crescente demanda por centros de distribuição, capazes de atender a entregas rápidas, além de registrar locações acima da média nacional. Essa pressão por ativos bem localizados impacta diretamente a mobilidade, pois a eficiência na entrega não só melhora a experiência do consumidor como também desafia os motoristas a se adaptarem a um aumento na sua carga de trabalho e fatores de tráfego nas áreas urbanas.

Para 2026, espera-se a entrega de cerca de 3,2 milhões de metros quadrados de novo estoque, o que pode não ser suficiente para acompanhar a demanda. A taxa de vacância tende a se manter abaixo de 8%, mantendo os preços pressurizados, especialmente em imóveis de alto padrão e localizações estratégicas.

A pressão por oferta é acentuada pelos investimentos em crescimento no setor. O volume de capital destinado ao real estate logístico deve continuar em alta em 2026, refletindo a confiança no potencial do mercado e na resiliência de seus fundamentos.

Observando o cenário internacional, o Brasil ainda apresenta um mercado logístico em fase de amadurecimento. Com 43,7 milhões de metros quadrados de ABL, ainda está atrás de países como México e Estados Unidos. A relação entre ABL e população indica uma oferta restrita por habitante, mostrando um descompasso entre o crescimento do consumo e a infraestrutura logística disponível.

Enquanto mercados mais desenvolvidos já operam com redes consolidativas de centros integrados de distribuição, no Brasil, há um processo de capilarização logística em andamento. Isso abre espaço para novos polos regionais e projetos alinhados às demandas do e-commerce e da indústria, impactando positivamente tanto a mobilidade urbana quanto a atividade dos motoristas.

Fonte: logweb