XPLG11 pode ter yield menor com compra de RBRL11 e RDLI11, afirma Genial.
Com a incorporação, o XPLG11 passará a contar com 25 galpões.
A operação de compra dos fundos RBRL11 e RDLI11 é considerada positiva para os cotistas do XPLG11, conforme análise da Genial Investimentos. Essa transação faz parte da estratégia de crescimento do XP Log, focando na consolidação de ativos logísticos de alto padrão.
Para os investidores dos FIIs da RBR, a avaliação é neutra, dado que o valor da transação será inferior ao das negociações anteriores, resultando em uma margem menor.
No fim de junho, o XPLG11 anunciou uma carta de intenções para comprar todos os imóveis dos RBRL11 e RDLI11, em uma transação que pode chegar a R$ 1,54 bilhão.
O pagamento será principalmente feito por meio da emissão de novas cotas do XP Log (cerca de R$ 1,13 bilhão), complementado por R$ 395,7 milhões em dinheiro e R$ 20 milhões através da assunção de obrigações financeiras.
Os analistas Bernardo Noel e Luis Assis da Genial destacam que os imóveis estão localizados em “regiões logísticas consolidadas”, com foco em ativos situados a 30 km e 90 km da capital paulista.
O portfólio-alvo abrange aproximadamente 380 mil metros quadrados, distribuídos em sete galpões de padrão AAA, todos com 100% de ocupação.
Entre os principais imóveis estão o Bricklog Guarulhos (SP), o CL Imigrantes V (em construção em São Bernardo do Campo), além dos centros logísticos em Extrema (MG) e Hortolândia (SP).
Segundo a Genial, todos os ativos estão alinhados às necessidades de empresas de e-commerce e operações logísticas.
A operação deve aumentar a presença do XP Log na Grande São Paulo, reduzindo a taxa de vacância da carteira de 7,9% para 5,7%.
O que esperar do fundo após a aquisição?
Após a incorporação, o XPLG11 terá 25 galpões, tornando-se o terceiro maior fundo imobiliário no segmento logístico em termos de patrimônio líquido, atrás apenas de BTLG11 e HGLG11.
Apesar da expansão, a Genial projeta uma leve diminuição no yield mensal, de R$ 0,82 para R$ 0,81, embora a rentabilidade ainda se apresente atrativa, superando a de pares do setor em relação à cota patrimonial.
Ponto de atenção
A maior parte do pagamento será feita em novas cotas do XPLG11, com a RBR Asset mantendo cerca de 25% do fundo. Esse aspecto requer atenção dos investidores.
A expectativa é que a venda dessa posição no mercado secundário comece no segundo semestre de 2025 e se conclua até o final de 2026.
No entanto, esse prazo pode se estender, pois a liquidez diária não depende apenas de ordens da RBR. A venda de tal magnitude pode pressionar negativamente o preço das cotas, especialmente se ocorrer de forma acelerada.
